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根據(jù)浙江省政府辦公廳《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)的若干意見》、《關(guān)于貫徹落實我省現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)稅收扶持政策的通知》及寧波市政府辦公廳《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，為切實加強對我區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，提升和促進物業(yè)服務(wù)業(yè)在城市管理和人民群眾生活品質(zhì)中的不可或缺的作用?，F(xiàn)就我區(qū)進一步加強物業(yè)管理和扶持物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展提出如下意見： 一、指導(dǎo)思想和基本原則 全面深入貫徹落實黨的十八屆三中全會精神，堅持以科學發(fā)展觀為指導(dǎo)，以改善人居環(huán)境和構(gòu)建平安、宜居、和諧社區(qū)為目標，以解決群眾反映強烈、影響社區(qū)和諧穩(wěn)定的突出問題為突破口，按照以人為本、服務(wù)為先、屬地為主、部門聯(lián)動、業(yè)主自治、綜合施策的原則，完善物業(yè)管理工作體系，深化體制機制創(chuàng)新，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境，不斷提升物業(yè)管理和行業(yè)發(fā)展水平，形成與現(xiàn)代都市相適應(yīng)的行業(yè)發(fā)展新格局，努力為加快推進“兩個基本”目標、建設(shè)“四好示范區(qū)”創(chuàng)造良好條件。 二、工作目標 通過5年的努力，全區(qū)物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展水平明顯提升。 ——物業(yè)管理工作體系進一步完善。將物業(yè)管理工作納入?yún)^(qū)政府對各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）年度工作目標考核，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)管理服務(wù)站實現(xiàn)全覆蓋，社區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)機構(gòu)、人員、職責、經(jīng)費四落實，“區(qū)、街道、社區(qū)”三級物業(yè)管理體系健全、職責明確、銜接順暢。 ——聯(lián)動工作機制進一步健全。屬地街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）作用得到充分發(fā)揮，各職能部門履職到位，綜合執(zhí)法運行機制完善，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件得到及時有效處理，違章搭建、違規(guī)裝修、破壞公綠、無序停車等行為得到有效遏制，物業(yè)管理秩序得到有效維護。 ——行業(yè)發(fā)展環(huán)境進一步優(yōu)化。將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)扶持范疇，全面落實稅收支持、財政補貼、人才引進、業(yè)務(wù)培訓(xùn)等配套政策措施，不斷優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境。積極探索完善老舊住宅小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、保障性住房小區(qū)的長效管理機制。 ——企業(yè)實力進一步提升。加快打造具有較強核心競爭力、較高品牌美譽度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，培育年營業(yè)收入5000萬元以上的企業(yè)2-3家，其中1家企業(yè)年營業(yè)收入力爭達到1億元以上。再培育區(qū)內(nèi)二級物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)2-3家，其中一級物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)1-2家。 三、工作措施 ?。ㄒ唬┟鞔_責任，構(gòu)建三級物業(yè)管理體系 按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，繼續(xù)深化區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級物業(yè)管理體系。明確管理職責，落實工作任務(wù)，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織作用，推進物業(yè)管理工作。 1.成立區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組。分管副區(qū)長為組長，區(qū)政府辦副主任、區(qū)住建局局長為副組長，成員為區(qū)住建局、區(qū)財政局、公安分局、規(guī)劃分局、城管局、市場監(jiān)管局、環(huán)保局、物價局、民政局、司法局、各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）分管領(lǐng)導(dǎo)。主要職責：負責全區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和綜合協(xié)調(diào)，落實物業(yè)管理補貼（獎勵）經(jīng)費和人員經(jīng)費，將物業(yè)管理納入街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的年度目標考核，制定物業(yè)管理考核辦法，組織實施具體考核工作。各成員單位明確一名工作人員協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理的相關(guān)事項。 物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)物業(yè)管理中心，設(shè)在區(qū)住建局。物業(yè)管理中心主要職責為：物業(yè)管理法律法規(guī)、政策的貫徹落實；物業(yè)招投標管理；物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理和區(qū)物業(yè)專項維修資金管理；物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)指導(dǎo)、業(yè)績考核；物業(yè)管理和業(yè)主大會活動的監(jiān)督、指導(dǎo)；監(jiān)督新建項目物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房配置；業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中重大投訴問題的協(xié)調(diào)；開展物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)、政策的調(diào)研、制定和宣傳。 2.街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)站，負責對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。明確分管領(lǐng)導(dǎo)（擬以分管社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)），責任科室長為站長，根據(jù)轄區(qū)物業(yè)管理情況配備一至兩名專職物業(yè)管理員。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)管理服務(wù)站主要職責為：指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，規(guī)范業(yè)委會運作，協(xié)調(diào)社區(qū)居委會、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系；參與轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)招投標工作，負責小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出監(jiān)管工作；指導(dǎo)社區(qū)居委會和業(yè)委會正確使用物業(yè)專項維修資金；對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行日?？己?，并督促有關(guān)問題的整改。轄區(qū)辦事處要定期不定期組織辦事處物業(yè)管理服務(wù)站、社區(qū)、派出所、物業(yè)公司、業(yè)主委員會等參加的聯(lián)席會議解決物業(yè)管理中存在問題及較大矛盾糾紛協(xié)調(diào)。 3.社區(qū)設(shè)物業(yè)管理辦公室。由社區(qū)主任兼任物業(yè)辦主任，配備一名專職物業(yè)管理協(xié)調(diào)員。社區(qū)物業(yè)管理辦公室的主要職責為：負責小區(qū)物業(yè)管理的日常指導(dǎo)工作，及時了解業(yè)主需求，參與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日?？己耍笇?dǎo)業(yè)委會依法開展業(yè)主自治工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定。業(yè)委會未成立前，由社區(qū)居委會暫時代理業(yè)委會的職責。 進一步加強社區(qū)居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)動，形成工作合力。建立由社區(qū)居委會牽頭，業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參與的物業(yè)小區(qū)聯(lián)席會議制度，定期不定期通報有關(guān)情況，共同商議解決小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中出現(xiàn)的矛盾和問題。倡導(dǎo)業(yè)委會成員通過依法選舉成為社區(qū)黨組織和社區(qū)居委會成員。積極探索社區(qū)居委會、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)建聯(lián)合黨支部，充分發(fā)揮黨員在業(yè)主自治、和諧小區(qū)創(chuàng)建中的作用。 ?。ǘ┮虻刂埔耍e極探索形式多樣的物業(yè)管理模式 規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高物業(yè)服務(wù)和管理水平，提升業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度，積極探索符合我區(qū)的物業(yè)管理模式。 1.拆遷安置小區(qū)，推行“政府參與——鄉(xiāng)親式服務(wù)”的模式。拆遷安置小區(qū)推行建立“鄉(xiāng)親式服務(wù)”即引導(dǎo)失地安置人員參與到小區(qū)管理中來，指導(dǎo)并成立以失地人員為主的業(yè)主委員會，采取與社區(qū)聯(lián)動的方式快速化解矛盾糾紛；建立和完善小區(qū)財務(wù)管理公開制度。政府部門在原有獎勵補助的基礎(chǔ)上，建立專項培訓(xùn)資金，通過培訓(xùn)提升失地人員從事物業(yè)服務(wù)的水平。 2.老舊住宅小區(qū)，按照“分步實施、先易后難”的原則，對全區(qū)舊住宅小區(qū)，分期分批進行整治。具體工作措施：一是對整治后具備物業(yè)管理條件的，由社區(qū)組織成立業(yè)主委員會，并選聘專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，按等級實施物業(yè)管理服務(wù)。二是對暫不具備物業(yè)管理條件的，由社區(qū)居委會牽頭，落實以保潔、保安、公共設(shè)施維護為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性自助式管理。三是對個別不能形成小區(qū)的住宅樓，采取“棟樓管理”模式，由社區(qū)負責組織該住宅樓居民開展簡單的保潔服務(wù)和公共設(shè)施維護。 3.其他住宅小區(qū)管理，結(jié)合小區(qū)實際情況推行“品牌——市場化”或“溝通——菜單式服務(wù)”的模式?！捌放啤袌龌蹦Ｊ郊赐ㄟ^市場競爭促使企業(yè)優(yōu)勝劣汰，逐步形成品牌優(yōu)勢企業(yè)，促進物業(yè)管理企業(yè)向品牌化發(fā)展?！皽贤ā藛问椒?wù)”模式，即將物業(yè)管理服務(wù)方式從包干制管理改為傭金制(即“菜單式、管家式”)服務(wù)；業(yè)主采取“點菜”方式選擇所在小區(qū)各自需要物業(yè)管理服務(wù)項目，以服務(wù)內(nèi)容、標準確立收費價格，逐步形成業(yè)主“主動購買服務(wù)”的意識。 ?。ㄈ┘訌娢飿I(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管 區(qū)住建部門應(yīng)加強對全區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的監(jiān)管，健全市場準入、退出機制，加強區(qū)外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進區(qū)備案管理，強化物業(yè)招投標監(jiān)管，切實規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序；完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用體系，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期物業(yè)管理情況和信用記錄與資質(zhì)晉升、招投標、政府補貼等掛鉤；推行崗前培訓(xùn)和繼續(xù)教育制度，建立物業(yè)服務(wù)關(guān)鍵崗位人員持證上崗制度，全面提高物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)。 區(qū)物價主管部門應(yīng)加強物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)管、監(jiān)督和指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)項目按質(zhì)定價，加大對違法違規(guī)收費行為的查處力度，會同物業(yè)主管部門制定《北侖區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標準》，并適時作出調(diào)整。實行物業(yè)服務(wù)收費公示制度。在全區(qū)住宅小區(qū)建立服務(wù)收費公示欄，將物業(yè)服務(wù)收費的項目和標準向小區(qū)業(yè)主全面公開，充分發(fā)揮業(yè)主的監(jiān)督作用，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營透明度。 要加強物業(yè)專項維修資金的使用和管理。按照業(yè)主所有、專戶儲存、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，完善專項資金收繳、移交、使用、賬戶設(shè)置、監(jiān)督管理的具體程序，確保專項維修資金合理使用。 ?。ㄋ模┲鉀Q物業(yè)小區(qū)管理突出問題 針對物業(yè)管理中業(yè)主反映較為集中、影響小區(qū)和諧穩(wěn)定的突出問題，各相關(guān)職能部門應(yīng)按照各自工作職責，積極受理業(yè)主投訴，及時查處違法違規(guī)行為，形成各部門齊心協(xié)力、齊抓共管的工作格局。 1.加強物業(yè)小區(qū)房屋裝修管理。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)切實做好房屋裝修備案、日常巡查等工作，將房屋裝修的禁止行為和注意事項書面告知房屋所有人、使用人；發(fā)現(xiàn)可能存在違法裝修情形的，要立即進行勸阻；勸阻無效的，要及時報告相關(guān)職能部門。房屋使用安全管理部門應(yīng)切實強化房屋裝修管理，配合區(qū)城管部門依法及時查處影響房屋使用安全的行為。區(qū)城管、規(guī)劃部門應(yīng)加大對違法搭建、破墻開店、開挖室內(nèi)地坪等違法違規(guī)行為的查處力度，在接到投訴舉報后應(yīng)及時派員查處。街道、社區(qū)應(yīng)加強轄區(qū)內(nèi)房屋裝修管理的宣傳教育和督促檢查。 2.加強物業(yè)小區(qū)停車管理。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)切實做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)車輛停放秩序的維護工作，引導(dǎo)業(yè)主有序停車。區(qū)公安（交警）部門應(yīng)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會科學劃分停車位，合理制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行車路線。對于小區(qū)內(nèi)破壞消防設(shè)施、占用消防通道、亂停車等違法違規(guī)行為，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)勸阻無效后，區(qū)公安（交警、消防）部門應(yīng)及時受理投訴并介入處理，對惡意堵塞進出通道的車輛實施拖離。 3.加強物業(yè)小區(qū)治安、環(huán)境衛(wèi)生管理。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照合同約定做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)公共秩序維護、環(huán)境衛(wèi)生管理等工作。區(qū)公安部門應(yīng)加強小區(qū)安全防范工作指導(dǎo)，督促物業(yè)企業(yè)落實人防、物防、技防措施，減少偷盜發(fā)案率；加大對房屋租賃、無證養(yǎng)犬等行為的查處力度。區(qū)城管部門應(yīng)嚴厲查處破壞公綠、違法戶外廣告等行為。區(qū)市場監(jiān)管部門應(yīng)加強對小區(qū)內(nèi)違法經(jīng)營現(xiàn)象的監(jiān)管，對未能提供合法有效經(jīng)營場所證明的，不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照；會同相關(guān)部門取締物業(yè)小區(qū)內(nèi)無證經(jīng)營行為；依法查處物業(yè)小區(qū)內(nèi)的違法廣告。 4.加強業(yè)委會自治管理。 街道辦事處和社區(qū)居委會應(yīng)積極牽頭組織、指導(dǎo)物業(yè)小區(qū)盡早成立業(yè)委會；業(yè)委會應(yīng)依法履行職責，接受街道辦事處和社區(qū)居委會的監(jiān)督和指導(dǎo)，督促和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行約定，協(xié)調(diào)處理業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾、糾紛；業(yè)委會活動經(jīng)費可以按規(guī)定在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，并做到財務(wù)公開；區(qū)住建、公安、城管等部門要加強對業(yè)委會的對口業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn)，不斷提高業(yè)委會自我管理和自治能力；積極探索民政部門賦予業(yè)委會獨立法人資格；探索試行現(xiàn)有物業(yè)小區(qū)業(yè)委會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理模式。 四、加大對物業(yè)服務(wù)業(yè)的扶持力度 （一）促進行業(yè)提升發(fā)展 根據(jù)省、市規(guī)定物業(yè)服務(wù)業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，享受現(xiàn)代服務(wù)業(yè)各項優(yōu)惠政策。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，在服務(wù)領(lǐng)域上，從住宅小區(qū)、商務(wù)辦公樓向醫(yī)院、學校、廠房、城市綜合體、市政設(shè)施、公共建筑、農(nóng)居點等拓展；在服務(wù)內(nèi)容上，從傳統(tǒng)的建成交付后的建筑物管理向物業(yè)全過程管理和為業(yè)主提供全方位服務(wù)延伸拓展，加快形成完備的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)體系。機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)的辦公生產(chǎn)用房，原則上應(yīng)當采用公開招標方式擇優(yōu)選聘具有相應(yīng)物業(yè)經(jīng)營資質(zhì)和市場信用等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，支持和推動我市現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展。 ?。ǘ┞鋵嵷斦愂辗龀终?/span> 1.積極貫徹落實我省現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)稅收扶持政策。根據(jù)省地稅局、省國稅局、省住建廳聯(lián)合制定的《關(guān)于貫徹落實我省現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)稅收扶持政策的通知》（浙地稅函〔2013〕286號）規(guī)定，切實落實物業(yè)服務(wù)業(yè)稅收扶持政策關(guān)于合理確定稅基、減免相關(guān)稅收、不征收營業(yè)稅項目、規(guī)范稅收減免程序等要求，完善我區(qū)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)稅收扶持政策。 2.繼續(xù)實行拆遷安置小區(qū)內(nèi)拆遷安置戶的物業(yè)管理“以獎代補”和物業(yè)管理優(yōu)秀老住宅小區(qū)獎勵政策。根據(jù)《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的意見》（侖政〔2010〕36號），完善拆遷安置小區(qū)和老住宅小區(qū)物業(yè)管理考核細則，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。每年底物業(yè)主管部門會同相關(guān)職能部門和所屬街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）進行考核，根據(jù)考核結(jié)果進行獎勵。 3.繼續(xù)實行住宅小區(qū)生活垃圾集中清運、小區(qū)路燈照明電費補貼政策，區(qū)財政核實基數(shù)，實行績效評價，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）統(tǒng)一安排、實施。 ?。ㄈ┮?guī)范物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費 凡由政府及相關(guān)職能部門承擔的費用，不得轉(zhuǎn)由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位要向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實際使用的個人、單位等最終用戶收取費用。住宅小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣與民用同價。規(guī)范物業(yè)消防、安全等相關(guān)職業(yè)技能培訓(xùn)收費，按實際成本價核算并報物價部門備案。 五、強化組織保障 （一）成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組 由區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)擔任組長，區(qū)政府辦副主任、區(qū)住建局局長為副組長，成員為區(qū)住建局、區(qū)財政局、公安分局、規(guī)劃分局、城管局、市場監(jiān)管局、環(huán)保局、物價局、民政局、司法局、各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）分管領(lǐng)導(dǎo)。各單位明確人員各司其職，密切配合，共同推進現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展。 （二）將物業(yè)管理工作納入年度目標考核 物業(yè)管理工作納入?yún)^(qū)政府對各街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）的目標責任制考核范圍，由物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組負責制定物業(yè)管理考核辦法與評分細則，并會同相關(guān)部門實施考核。 ?。ㄈ┏珜?dǎo)機關(guān)黨員干部發(fā)揮模范帶頭作用 積極倡導(dǎo)機關(guān)事業(yè)單位黨員領(lǐng)導(dǎo)干部自覺遵守業(yè)主管理公約和物業(yè)管理各項規(guī)章制度，行使業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務(wù)，樹立公職人員良好的社會形象。對有違法搭建、破壞公綠、破墻開店、違法出租、欠繳物業(yè)服務(wù)費等不良行為，且經(jīng)勸阻無效的，由街道、社區(qū)核實后將名單上報有管理權(quán)限的紀檢、組織部門處理。 ?。ㄋ模┘訌娸浾撔麄饕龑?dǎo) 廣泛宣傳物業(yè)管理政策措施，在全社會形成人人自覺遵守相關(guān)規(guī)定、共建和諧宜居小區(qū)的良好氛圍。新聞宣傳部門應(yīng)指導(dǎo)各類新聞媒體堅持正面宣傳引導(dǎo)，客觀公正報道物業(yè)服務(wù)糾紛事件，引導(dǎo)廣大業(yè)主依法理性維權(quán)，促進物業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
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